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小米、茅台、华为扎堆入场,实体企业扩规模绕不开地产

2018-11-27 12:54来源:邓浩志地产经济观察//

原标题:小米、茅台、华为扎堆入场,实体企业扩规模绕不开地产

文/邓浩志

10月25日贵州茅台集团经营范围发生变更,增加了互联网产业、房地产开发及租赁等业务;11月5日,小米联合华润以26.57亿元拿下北京昌平区沙河镇一宗公建混合住宅用地;11月6日,华为以35亿元拿下东莞三幅工业地块;还有之前京东、阿里的拿地,一时间实体企业拿地成为风潮,而实体企业进军房地产的声音甚嚣尘上。总体而言我有几各观点和大家分享:

1、 非地产企业拿地不代表全都进军传统地产行业。

华为今年共在东莞拿了10块地,其中5宗为科研用地,4宗工业用地,1宗仓储用地。近年华为制造重心向松山湖转移,所以这些很可能都是产业用地,非传统房地产。其实类似的情况还有很多,判定惬意是否进军地产要以是否从事开发、经营、租赁等房地产具有代表性的业务为参照。拿地用于本企业所需的厂房、办公、宿舍等都不能视为进入房地产领域。

2、 企业要快速做大,应考虑涉足房地产

房地产是目前国内各个产业中规模及影响力最大的一个产业,也是资本密集型行业。由于交易金额大,所以很容易帮助企业“上规模”。哪怕一个小房企做两个小项目,资金流量至少也是几亿、十几亿的。相对多数其他行业而言,要有十几亿的流量不知道要生产和销售多少的产品。所以要快速扩大企业规模的企业,进入房地产就是一个“捷径”。举个例子,美的集团这个1968年成立的非常成功的实体企业,至去年营业收入为2400亿元,而2004年才成立的美的地产,今年销售收入就可能突破1000亿,尽管美的集团的增速在传统行业中已经足够的快,但两者间增速差距仍非常巨大。所以完全可以说地产是中国各行业中的资金流量王,对于一些规模已经足够大的企业,如果想继续实现跨越式的快速增长,那地产业和汽车业就是仅有的二选一项了。

相对而言地产流量与市场规模都会比汽车更大些,产业链也更长些,而产业链长也更容易把非地产企业的一些业务整合进去。再以美的为例,他们家房子的家电就多是自产的,地产的销售顺带提升一下家电的业务。除了家电行业外,建材、商业运营、社区综合服务、智能化等产业也能进入地产。正因为地产产业链足够的长,大多数行业都能和地产发生关系,实体企业都可以顺带销售他们原有产品。

当然,再加上房地产业这些年的赚钱效应,使得更多非地产类的企业都会考虑进入这个新领域。

3、 把地产列在非实体经济范围之内是个严重的舆论误导

这种理论最主要论据是建筑业才属实体经济,房地产只是投资。这是个概念性的错误。房地产业是个大集合的概念,里面包含建筑设计、工程建设、产品销售、物业运营等等。如果上面的所有子集都属于实体经济的话,那房地产这个总集合就肯定是实体经济了。

说房地产不是实体的人,很可能把房地产投资行为和房地产开发这个产业混为一谈了。另外单纯的投资与投资开发也需要加以区分。前者不创造财富,只是一种交易,后者有许多“实”的产品。经过开发建设你能看见一栋栋的住宅、写字楼、商场、产业园、酒店,“虚”的方面给客户提供是众多的服务,如物业管理、商业经营、酒店服务等。

至于有观点认为开发商实际是什么都没干,因为所有工作都由设计院、施工单位、物业管理公司、销售策划公司干完了。这种观点他们只是没充分正视房地产开发对各专业整合所起到的价值与提升的作用而已。开发企业这个渠道整合商不但对提升社会价值有贡献,而且他还提供了足够的启动资金用以启动房地产项目。房地产项目的启动等于一个平台的启动,他让在这个平台上服务的企业有了发挥的机会。所以这种投资应该明显有别于一般的财务性投资。

当然为了避免统计上的重复计算,我国在统计上对行业作了一定划分,但这种划分有一定时代局限性,值得从新考虑。

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